保有の不動産で水漏れが出た時の対処方法（火災保険申請を含む）
こんばんは。豆柴大家です。
祝日が週の真ん中にあるとだいぶ楽ですね😍
中古の物件を持っていると、突然家の中で水漏れが起きていると報告を受ける方もいらっしゃるのではないでしょうか。本日は水漏れの対処方法について書きたいと思います！
＜目次＞
不動産の水漏れの原因
不動産の水漏れ原因はどんなところにあるの？
不動産の水漏れは原因は下記のような事が理由になって起きています。
- 天井アルミアングルがめくれて水が入る
- 雨樋の破損
- 給水管の破損
- 屋上から染み込む
- 外壁の溝からはいってしまう
不動産の水漏れ原因の特定方法は？
実は漏水の特定はとても難しいそうです。何故ならば、建物の中が見えないため水の侵入経路は特定する事ができないからです。中古物件の場合で、外壁や屋上防水工事を前回実施してからかなり時間が経っている場合は、どれも原因がなることが多く、また複合的な理由で水が漏れてしまっているということがあります。
不動産の水漏れの対処方法
不動産の水漏れの対処の手順
- 工事業者に現地調査に行っていただき、状態を確認してもらう。その際に、漏水の原因が新規のもの（例えば大雨によるもの）なのか、昔からの蓄積であるものなのか確認してもらう。※特定できない場合もあります
- 修繕履歴をチェックする。前オーナーさんや自身で修繕した給水管、屋上防水、外壁の前回の修繕が今からさかのぼって何年か確認する。もし１０年以上経過していたら、そろそろ工事をするタイミングだと思った方がいいでしょう。
- もし前回の屋上防水工事を実施してから、１０年近く経過がしている場合や、建物の一番上の階で漏水が起きている場合は、屋上防水がきれてしまっている可能性も考えられる事から、屋上の状況も工事会社の方に確認していただく。屋上は工事会社の方に見ていただくと、防水の状況（防水が甘い等）やどの箇所から水漏れが起きそうか（漏水が発生した部屋の真上か？）等がわかります。これにより漏水の原因が屋上なのかどうかを特定します。
- 上記の内容を元に、工事会社の方と打ち合わせをして漏水の原因として最も可能性が高い箇所に工事をします。
不動産の水漏れ工事の依頼のポイント
水漏れの難しいのは、原因の特定が難しいところです。
給水管、屋上防水、外壁工事と原因になる可能性がある工事を全て一緒にしてしまう方が費用の総額は抑えることができます。ただし、一つ一つの工事が足場を組む必要があった一つの業者では完了しない内容になるため、費用もかなり高くなります。
そのため、こちらはオーナーの資金状況や前回の修繕履歴との兼ね合いで判断すればいいと思いますが、費用を最小限に抑えたいということであれば原因の可能性として高いところから順に工事を実施することをオススメします。下記のような工程で修理を実施して、経過を見るという方法です。
- 例えば、屋上防水が原因と考える場合は、屋上防水工事を実施します。
- 工事完了後、次に雨が降った日に漏水が止まったかをチェックします。これで止まっていれば屋上防水が原因だったとわかります。
- もしこれで止まらない場合は、次に漏水の原因として可能性が高い箇所を修理します。これが雨樋の破損であれば、雨樋の工事をします。
- 再度、次に雨が降った日に漏水が止まったかどうかをチェックします。これで止まっていれば雨樋が原因だったことがわかります。
ただ、このやり方の欠点は、工事会社の見立てが間違っていたり、漏水の原因が複合的だったりすると総合的な費用負担は多くなってしまうことです。漏水の原因特定は漏水経路が見える訳ではないのでプロでも難しいらしく、工事方法は頭を悩ませるところです。
不動産の水漏れの工事料金（火災保険がつける場合は？）
工事料金はどれくらい？
基本的に2階以上の建物で足場工事があることを前提にすると下記のような金額です。
- 天井アルミアングル修理：100万円～
- 雨樋の修理：100万円～
- 給水管の修理：100万円～
- 屋上防水工事：200万円～
- 外壁工事：300万円～
以前私も見積もりを取ったことがありますが、高すぎてショックでした・・・。
火災保険の申請が出来る場合は？
でも気を落とさないでください。もしかしたら火災保険の申請対象になる可能性もあります。
火災保険の申請対象となるのは、台風や強風等が原因で上記の工事個所が破損していると認められる時です。例えば、大きな台風があった場合は雨樋が変形して、一部破損してしまう事があります。その場合、水が雨樋を通過しなくなりますのでそこから水が漏れてしまっている可能性もあります。
漏水の際に火災保険を使えるかは腕のいい工事業者の方に見ていただき、判断していただくのがいいかと思います。水漏れの原因にもよりますが、火災保険がおりる可能性もあります。高い工事になりますので、少しでも保険金がおりたら助かりますよね。
もし信頼できる修理会社がいない場合は、私がお願いしている工事会社の方がとても詳しいので紹介することも可能です！また、火災保険の対象かどうかについてブログでは書けない部分の話がありますので、気になる方はご連絡いただければと思います。
まとめ -不動産で水漏れが発生た時の対処法-
- 漏れ水の原因特定は難しいが、修繕履歴や水漏れが発生した箇所との因果関係等で水漏れの原因を確認する
- 漏れ水の修理は高額になる（100万円～1000万円）
- そのため原因の可能性が高い箇所から順に修理をし経過を見る方が安く済む可能性が高い
- 火災保険の使用も検討し、なるべく経費を抑えて対処する
不動産を持っていると日々色々な事が起きますが、めげずに収益を伸ばせるよう行動できればと思います！！！
工事の金額は修理の会社によりますし、火災保険が使えるかどうかも修理会社によってきます。私は以前まで管理会社の言いなりで対応してきましたが、今の修理会社に会ってからは状況がかなり変わりました。水漏れ工事は高額になりますので、もし困っていたら一度Line @までご連絡ください。
それでは皆様にとって本日がいい日でありますように！
↓豆柴大家のLine@です。質問等受けつけています。またセミナー等の情報を配信しています。
🐕：みんなで情報を集めて戦おう～！
スルガ金利交渉 不正の証拠をつかむこと
ご無沙汰しております、豆柴大家です。
会社も始まり、普通の会社員に戻りました。
でも見える世界が広がり、チャレンジしたいことが増えています！
忙しさにかまけてやりたい事を忘れないように、 お金と時間をコントロールして豊かな生活が出来るよう、今月も前に進みたいです。
さて、重めの話題ですが、スルガの金利交渉について。
既に何回かチャレンジしている方もいらっしゃると思いますが、再度チャレンジする際の戦略としての一案。本日は金利交渉の戦略としての不正の証拠をつかむ事の重要性とその証拠をつかむ方法について書きます。
＜目次＞
改めてスルガ銀行の元本カット・金利交渉の対象者とは？
「元本一部カット基準の概要について」というレターの中には下記の方は元本カット及び金利交渉の該当者としての記載があります。
この意味することは、単純に言えば物件のCFが回っておらず、ローン契約締結時にスルガの不正が原因で、買ったら儲かる！と思って購入に踏み切った人が対象となります。
スルガ銀行が考える不正融資については、過去のブログ（↓）でまとめましたので参考にしてみていただければと思います。
いずれにせよ融資の90％以上に少なからず不正が認められたと公表しているので、おそらく不正融資が多くなった2015年以降に融資をした方は不正融資の被害者の可能性が非常に高いです。
スルガ銀行の不正融資の証拠をつかむ事の重要性
上記に記載の通り、金利交渉の対象者が不正融資の被害者となっているので、不正融資の証拠をつかんでいることが大切です。
金利交渉の場で直接担当者にそれらの話を持ち出すか持ち出さないかは、ご判断にお任せします。ただ憶測の元、
- 自己資金の金額が違っていたのではないか？
- 給与の金額はあっていたのだろうか？
- 売買契約書の購入に金額が間違っているのではないか？
上記のような事に頭を巡らり、担当者と駆け引きした内容を元に推測するよりかは、きちんと正面切って確認した方が、精神面でも交渉を有利に進める上で役に立つかと思います。
また、融資時の審査書類について本人が既に情報を掴んでいることが担当者に分かれば、無駄な問答を控えることができますし、担当者がかまをかけるような内容を話しても制すことができます。（以前相談を受けた被害者の方は、面談の場で「あなたがやりたくて不正を働くようし向けたのではないですか？」とあたかも融資を受けた方が悪いように責められたそうです。）
まぁそもそも融資時の審査資料は自分のものですから、勝手に変えられている可能性があるのが変な話です。自分の個人情報なのですから、実際の状況を知る権利があります。
スルガ銀行 融資時書類の情報開示方法
不正の証拠を確認する方法ですが、それは融資時の情報開示を依頼することで可能です。過去に依頼方法を記事にしておりますので、ご参考迄。
スルガ銀行 不正融資の証拠書類に該当する資料とは
不正融資の証拠となる資料とは下記のようなものかと思います。他にもあれはおかしかったので？というものがあれば、付け足して依頼するといいと思います！
さて、それでは本日も皆様にとっていい日になりますように！
🐕：みんな！今年も僕をよろしくね♡
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
2020年になりました！
こんにちは、豆柴大家です。
明けましておめでとうございます！！！
2019年中は色んな方にお世話になりました。
2019年は良い縁があり、新しい投資仲間ができて不動産や融資等を本格的に向き合いました。2020年は持っている課題を解決できるよう、行動して結果を出したいと思います！
また、何をするにも健康が第一です。食べる事、寝る事、そして適度な運動が健康を維持するために必要であることを学んだ一年でした。タスクを詰め過ぎず、自分のペースを保ちながら、最大限のパフォーマンスができるよう、健康維持のため運動を始めたいと思います！スポーツは元々とっても好きなのに、仕事が忙しいという言い訳をして、ずっと封じてきました。どちらかと言うと仕事をきちんとやるために、適度な運動をして健康を保つ事が重要ということを学んだので、仕事が忙しくても2020年はスポーツをします！
そして、2019年は一層、お金からの自由、海外移住へのあこがれ、会社員ではな働き方を求める気持ちが強くなりました。投資の事ももっと勉強して、安心して楽しく過ごせるように行動したいと思います！
さて、これからまた会社員の仕事に戻るのでブログ更新頻度は今よりは減りますが、今年も不動産投資・海外移住/旅行・マネー全般等を中心にブログを書こうと思います。
どうぞよろしくお願いいたします！
🐕：2019年ブログを読んでくれた人ありがとうね。2020年もよろしくね。
Google Adsenseを申し込みました！
こんばんは、豆柴大家です。
シンガポールでのプチリタイヤ生活中は、ブログを毎日書き続けることにしまして、本日で 「９７記事目」となります！
色々な本やネットの情報を読んだところ、Google Adsenseを申請するといいと書いてあったので、新たにチャレンジしてみる事にしました！
Google Adsenseは審査が通るのが難しいと言われていますが、その前に申込みをする迄にもいくつかの関門がありました。合計５日間程度かかり、本日晴れて申込みできたのでそれらの関門をどうクリアしたか記載します。
＜Google Adsenseの申請方法 目次＞
- Google AdsenseはInternet Explorerでは申請できない？
- はてなブログでGoogle Adsenseを申請する方法
- 「お客様のサイトにリーチできません」と出てしまう問題の解決方法
- 「コードをチェックした回数が多すぎます。24時間経ってから、もう一度チェックしてください。」と出てしまう問題の解決方法
- Google Adsenseの審査はどれくらいかかるの？
Google AdsenseはInternet Explorerでは申請できない？
最初につまずいたのは、Internet Explorerで申請しようとするとエラーになってしまう事でした。これはGoogle Chromeでやれば解決しました。
Google Chromeではてなブログの申請を続けます。
はてなブログでGoogle Adsenseを申請する方法
はてなブログのヘルプに記載している手順でGoogle Adsenseに登録します。
「はてなブログ側での審査用コードの設定方法」という箇所まで実施して「コードが見つかりました」となればOKです。
私はここまではスムーズでしたが、何度試しても「お客様のサイトにはリーチできません」と出てしまいましたので対処が必要でした。
「お客様のサイトにリーチできません」と出てしまう問題の解決方法
こちら↓のブログの手順で進めていきました。
お名前ドットコムにログインして、サイト右側の「オプション設定」を押します。
その後、オプション設定の中の「転送Plus」の「URL転送設定」を押します。
すると、現状のお名前.comではURL転送設定が有料化したことにより、ドメイン名の右側は「設定する」ではなく「お申込み」が出てきます。
「お申込み」をクリックすると、「DNS追加オプションお申込み」が出てきます。一つのドメイン毎に月額100円を払うとURLの転送処理ができるようになります。具体的には「お申込み」のボタンを押すと、支払い方法が出てくるのでクレジット情報を入れます。「次へ」を押して、支払いを完了します。
すると「URL転送設定入力」というページ移行するので、真ん中の「転送情報」の右下にある「新規追加」を押します。すると転送元と転送先を記載するページが出てきます。転送元のURLは何も記載せず、転送先URLには「https:」を選択し、「www.○○○」と自分のURL情報を入れます。
こちらでお名前.comのURL転送処理は完了です！
「コードをチェックした回数が多すぎます。24時間経ってから、もう一度チェックしてください。」と出てしまう問題の解決方法
やっとこれでGoogle Adsenseの申込みができる！と思い、URLをコピーしましたというボタンを押すと、
「コードをチェックした回数が多すぎます。２４時間経ってから、もう一度チェックしてください。」と出てしまい、申請が出来ません。
この対処方法ですが、２４時間待てば申請することが出来ました！こちら２４時間以内に再度試してしまうと、２４時間の期限が伸びるようで、私は途中に再度申請しようとして結局期限が伸びてしまいました。そのため、この表示が出てしまったら、何もせず末事が最短の近道なようです。
確実に準備ができている状態かをチェックするには、登録したメールアドレスに
「サイトをAdsenseにリンクしてください」
という件名のメールがGoogleから届くので、その後申請すると間違いありません。
Google Adsenseの審査はどれくらいかかるの？
通常は審査は数日で完了するようですが、２週間ほどかかる場合もあるようです。準備が整うとお知らせがくるようです。
今は年末年始のウィンターホリデーシーズンですので、時間がかかるかもしれません。
明日はとうとう大晦日ですね。早いものです。
皆さんは新しくチャレンジしたい事はありますか？
良い一日をお過ごしください！
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
シンガポールに住んで印象が変わった事
こんにちは。豆柴大家です。
シンガポールに来たのは実は今回で４回目ですが、実際住んでみて初めて分かった事が沢山ありました。住む前と印象が変わった事ベスト５をご紹介したいと思います！
シンガポール移住・留学を考えてる方や、今後駐在の可能性がある方等ご参考にしていただければと思います。
＜目次＞
- シンガポールに移住して印象が変わった事①ビジネス編
- シンガポールに移住して印象が変わった事②生活編
- シンガポールに移住して印象が変わった事③言語編
- シンガポールに移住して印象が変わった事④移住編
- シンガポールに移住して印象が変わった事の編集後記
シンガポールに移住して印象が変わった事①ビジネス編
【シンガポール事情】残業（残業代）という概念がない成果主義
日本だと管理職になる前は残業代が出る事が多いと思います。残業代の未払い、サービス残業等と問題になっていますが、「残業」という概念がシンガポールの会社では少ないようです。
残業をしたからと言って残業代を支給することはなく、待遇のいい会社だと２０時過ぎるとタクシー代を負担してくれるそうです。スタッフレベル（平社員）でも成果主義が求められることが多いようです。
【シンガポール事情】残業や休日出勤あり！アジア一の先進国も意外とワーカホリック
シンガポールは日本を抜いてアジアの中でも先進国という印象が強かったのですが、働く環境は日本と似ているようです。定時（８時間以上勤務した後の時間を指す）以降働いている事や、週末にも出勤することもあるそうです。日本の伝統的な会社のように、上司がオフィスにいるから帰れないという事はないようで、自分の仕事が終われば帰っていいですが、仕事量的にも慣習としてもハードワークなようです。欧州等は定時で帰ることが多い事と比較すると、仕事に使う時間はシンガポールも多いようです。
【シンガポール事情】APACの親会社機能は思ったより少ない？東南アジアとのビジネスの関係
シンガポールは税金の面でも言語や地政学的にもアジアのヘッドとして機能しているという印象を持っていたのですが、思ったよりそれは少ないようです。勿論そう言う会社もあるとは思いますが、東南アジアのタイやインドネシアは各国の力や市場が大きいため、それをシンガポールが管理するという事はなく、一つ一つの国で会社として独立していることが多いようです。
シンガポールに移住して印象が変わった事②生活編
【シンガポール事情】実は設備がよくない？熱いシャワーが出ない問題
熱いシャワーが出ないなぁ。。。と思っていて、ある時やっと設備の方を呼んだら、まさかの熱いお湯と冷たい水のスイッチ機能が逆になっていたという信じられない現象が起きました。シンガポールでは熱いお湯を出すためにスイッチをオンにすることが多いです。オンにして１０分待つとお湯が出るようになるのですが、オンにしたら冷たいお湯が出るように設定されていたと・・・・( ﾟДﾟ)
そんな事私のホテルだけかもしれませんが、普通のコンドミニアムでも雨季になるとお湯が出づらかったり、お湯が出るまで１０分以上時間がかかったりすることがあるそうです。シンガポールは最新設備がそろっているような印象だったので、驚きました。
【シンガポール事情】お金をかけないとキレイが保てない国民性？
シンガポールではフードコートやファーストフードでは通常清掃の方がいて、トレーを片付けてくれます。日本だと、セルフサービスで毎度清掃員の方が片付ける事はないと思うのですが、シンガポールでは違います。
最初は雇用を増やすために敢えて仕事を増やしているのかと思ったりもしたのですが、自分で片づけるということは習慣としてあまりないようです。映画館でもポップコーンや食事を床に落とし放題で食べているのを見て、驚きました（注意：子供ではなく大人がです）。
【シンガポール事情】少し歩けばすぐデパート・デパート天国
シンガポールは少し歩くとすぐデパートがあります。デパートには通常フードコートとレストランが設置されていて、常に人がいます。国の面積に対して人が沢山いるということでしょうか。
【シンガポール事情】毎日常夏ではありません！意外とすごい雨季の期間
シンガポールといえばいつも暑い気温のイメージですが、シンガポールにも雨季があります。シンガポールの雨季は11月～2月です。
雨季の間に雨が降ると、日本のちょっとした大雨のようになり、少しでも外を歩けば傘をさしていてもびしょぬれになります。雷もすごい落ちるので驚きますし、気温も涼しくなってその時だけは秋服を着ている人も見受けられます。
シンガポールに移住して印象が変わった事③言語編
【シンガポール事情】英語は全員には通じない？中国語交じりのシングレッシュ
シンガポールは英語の国という印象ですが、意外にも中国語で話しかけられることが多いです。特にローカルなレストランでは中国語で話しかけられますし、マッサージや漢方のお店では英語でも中国語が混じったシングレッシュを使う事があります。
ビジネスでシンガポール人と話す時に今まで困ったことはないと自負していましたが、今回住んでみてシングレッシュを理解できないことが何度かありショックでした。
【シンガポール事情】インド人が使うシングレッシュ
インド人はインド訛りの英語が有名だと思います。しかし、シンガポールにいるインド人はシングレッシュ交じりのインド英語を使います。
シングレッシュと言えば、「Can？Can?」と言うのが有名かと思います。意味としては「できるか？」という意味以外に、「入っていいですか？」「〇〇をしていいですか？」「これで大丈夫ですか？」等、広範囲の意味での許可を伺う言葉として使われている。インド人は英語が堪能なのにも関わらず、言いたい事を全て省略して、「Can?Can?」と言ってきた時は驚きました。
【シンガポール事情】英語よりも中国語の表記が多い？予想以上に中華圏の色が強い
シンガポールは中華系以外にマレー系や他の民族が住んでいるので、表記は英語だと思っていました。しかしながら、看板の表記は先に中国語が書いてあって、その下に英語がおまけ程度に書いてあることも多いです。空港やマリーナベイサンズ等の主要観光スポットにいればもちろん英語表記ですが、住んでみると実際は中国語の表記が多くて驚くと思います。
シンガポールに移住して印象が変わった事④移住編
【シンガポール事情】３０日以上の滞在はビザが必要
シンガポールに短期で滞在したい場合、９０日までは滞在ができるということを聞いたりすると思いますが、日本のパスポートでは申請なしで「29日」まで滞在が可能です。それ以上延長したい場合は、政府に申請すれば８９日まで滞在が可能です。必ず申請が必要になるので、試しに住んでみる方は気を付けてください！
【シンガポール事情】ホワイトワーカーの移民受け入れは管理職が優位
（2019年12月記載）
最近、シンガポールのビザ取得が厳しくなっていると聞きますが、それは本当のようです。優れた人材であればまだまだ受け入れは可能だとは思いますが、何社かのグローバルファームに働く方に聞いたところ、圧倒的に管理職の方がビザ取得に有利と聞きました。要するに、スタッフレベルだと海外からの雇用を受け入れるのは難しくなっているようです。ただし、シンガポール国内のホワイトカラーの企業は人材が不足しているようにも聞いたので、希望はあると思います。
シンガポールに移住して印象が変わった事の編集後記
「百聞は一見にしかず」と言いますが、実際住んでみると印象が変わることが沢山ありました！
移住を考えている方は、可能であれば一度住んでみて自分に合っているかを考える事も大事かと思います。他の国でもよくあるとは思いますが、シンガポールは合う人と合わない人がはっきり分かれると言われている国でもあります。そのため、移住を決めてから「やっぱり違っていた～」という事が少しでも少ないように、リサーチしてみてください！
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
🐕：ペットを飼っている人は本当に少数だったね～。
金利と経済成長率 ～簡単に書くとこういう事～
こんにちは。豆柴大家です。
2019年ラストスパートは以前の記事（↓下記参照）で書いたように、金融知識をつけるのに邁進しています。本日はビーチでご紹介した本で勉強していました！
さて、本日日経新聞に、日本企業による資本市場からの資金調達が１０年ぶりの高水準でバブル期に迫っているというニュースがあったので、金利の基本的な考え方とこちらのニュースについて考えたいと思います。
金融の専門家としてではなく、教科書からの知識からの一考察ですので、
もしここは違うぞ。という事があれば、コメント等でご指摘いただければ幸いです。
それでは早速みていきましょう！
＜目次＞
金融の基礎「金利」とは何か
金利はどうやって決まるの？
代表的な公式としては
金利＝名目成長率（期待インフレ率＋期待実質成長率）
というのがあります。
意味としては、経済の成長率が３％の時、金利が２％であれば、お金を２％で借りて設備投資に回せば利益が出ると考えられます。この場合の経済の成長率は名目成長率というもので、名目成長率はインフレ率と実質成長率に分ける事が出来ます。
２０１９年の年収が１０００万円としてインフレ率が１％の場合、翌年２０２０年の給与が同額１０００万円の場合は、実際には１０万円給与は少なくなったと考えられます。２０１９年までは１０００万円で買えたものが１０１０万円ださないと買えなくなったので、その分を多く加味して給料上げてもらわなきゃ困る訳です。
そのため金利を考える上でも「実質」の成長率とインフレ率を加味した「名目」成長率とほぼ同じと考えられます。
金利が高くなると経済はどうなるの？
金利が高くなった場合は経済はどう動くでしょうか？
名目の成長率が３％の場合、金利が２％から５％に上がった場合、あなたが社長だったらどういう経営をしますか？
普通に考えると、５％で資金を調達したとしても成長率が３％なので元が取れません。そうすると借入をするうまみがないので、企業の資金調達は進まず、設備投資も進みません。その場合は企業の利益も増えないので、連動して個人の所得も増えないと考えられます。そうすると、購買意欲が薄れ、経済が鈍化し、デフレの方向に進みます。
金利が低くなると経済はどうなるの？
逆に金利が低くなると経済はどう動くでしょうか？
名目成長率が３％の場合、金利が５％から２％に下がったとします。その場合、あなたが社長だったらどのような経営をしますか？
上記の逆となりますが、成長率が３％であれば資金調達を２％でできれば、利益が出ると考えます。そのため、企業は活発に資金を調達して設備投資を行い利益を生みます。それらが個人の収入増にもつながるので（つながるといいよね）、購買意欲も増し、経済が活性化します。物の需要が増えるのでインフレの方向に進みます。
金利と企業の資金調達について：今日のニュースを考えよう
マイナス金利の場合はどういう動きをするの？
それではマイナス金利の場合、基本的な公式から考えると経済はどういう動きをするでしょうか？
マイナス金利なので、成長率がプラスであれば、企業はお金を借りて設備投資をするはずです。それで儲かれば、個人の収入も増えて、沢山ほしいものを買う！という風になりますが・・・今はそういう実感はあるでしょうか？
金利が低いのに企業が資金を使わない背景は？
さて、今回のニュースでは、企業の資金調達がバブル期以来の高水準になっている事が報じられていました。しかしながら、企業は資金を調達してもそれらを留保しています。経済の基本的な動き（お金を借りて設備投資を行い、企業が利益を生んで個人の収入も増える）をしていないのです。
その背景には、今後の成長が見込めないからと言えます。金利はマイナスで、経済が成長するならば企業はお金を借りて、設備を投資します。でも成長しないのであれば、お金を使って設備投資をしても利益は増えません。そのため企業がお金を使わず、企業内に留保しているのは今後成長が見込めなからと考えているからではないでしょうか。
金利と経済成長率の編集後記
こんなの知ってるよ。という方も多いかもしれませんが、金融の基礎的な知識が増えると見える世界が変わってきますね！
2020年はとっても大事な一年になると思います！
以前の大きな波には乗れなかったので、今回の波には絶対乗りたい！
だから勉強して準備したい！！
仕事で忙しくなっても必ず勉強する時間を取りたい。
どうしたら習慣化できるのか、そんな事を考えて過ごしたビーチサイドでした。(笑)
私の友人で成功している大家さんは、前回の波でガツンと株でキャッシュを増やして、
それを頭金に良い銀行から融資を引いて、良い不動産を購入していました。きちんと頭金を入れて、良い銀行から融資を引く。いい物件だからきちんと融資も付く。全て好循環のスタートを切っていました。
今回は私も仲間に入りたいです。コツコツ勉強して、豊かになりましょう！！！
※今日の内容はこの本で学びました('ω')
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
🐕：楽しく勉強するのも続けるコツだよね！！！
不動産の売却査定を大手不動産会社に依頼しました
こんにちは、豆柴大家です。
実は保有物件の一つを手放そうと思っています。
大手不動産会社に売却依頼を出して査定結果が出てきたので、不動産売却の考え方と結果について記載したいと思います。
＜目次＞
不動産の売却額の考え方
不動産の売却額を考える上で気にしないといけないのは、下記の２つかと思います。
①残債＜売却額
売却額が残債（借入の残高）よりも上回っていれば、キャッシュアウトがなくすみます。
②不動産売却にかかる費用
下記のような費用がかかるので、これらを加味して販売の希望価格を決めます。
- 仲介手数料：(売却額 x 3% + 6万円) +消費税
- 印紙税：売却額によりますが、１～５億円の売却額で６万円程度
- 抵当権抹消費用：司法書士へ依頼するとして5000円～３万円程度
- 譲渡所得税：売却益が出た場合は、保有期間によって20%～40%の税金がかかる
- 期限前返済による銀行手数料：銀行によっては期限前返済額に〇％の手数料を依頼する場合あり
不動産の売却査定はどこに依頼するか？
不動産の売却を依頼する際に考えるのが、どこに依頼すれば高く売れるのか？という事だと思います。もしくは、よくない物件を持っている場合は、どこに依頼すれば売ってくれることができるかという事だと思います。
売却依頼は大手不動産会社と小・中規模の不動産会社（地元の不動産会社、個人経営の不動産会社）があると思いますが、それらの特色を見ていきましょう。
不動産売却を小・中規模の不動産会社に依頼する
不動産売却を小・中規模の不動産会社に依頼するメリット・デメリット
メリットとしては、
- 営業担当者と良い関係が築けていれば、親密にコミュニケーションを取ってくれる
- 強い販売網を持っている不動産会社であれば、一般公開して売るよりかはダイレクトに顧客に提案してくれる
- 不良物件、訳アリ物件だとしても買いたい人を見つけてくれる可能性がある
デメリットとしては、
- インセンティブで動いているため、販売しやすい物件を優先的に売っていく傾向があるため、自分の物件が見劣りする場合は後回しにされる
- 顧客の販売網が小さい場合は、売り先が見つからない
- 高値で売った方が会社の利益が大きくなるため、査定結果が高くつきやすい
- 営業担当が少ない場合、時間をかけてくれない場合がある
- 売却を依頼する際の契約書の整備がない
不動産売却を依頼する小・中規模の不動産会社はどう見つけるか
- 不動産の売却実績がある知人からの紹介
- 知り合いの不動産会社に依頼する（以前面談したことがある会社、セミナー参加したことがある会社等）
- 管理会社に相談して紹介してみる
- インターネットで調べる
不動産売却を大手不動産会社に依頼する
不動産売却を大手不動産会社に依頼するメリット・デメリット
メリットとしては、
- 査定結果を出す時に宅建業法で決まった査定結果が出てくる（より公式な実勢価格に近いと考えてよい）
- 売却を依頼する際の契約書を締結して進める
- 一般公開してより多くの顧客から販売先を見つけてくれる
デメリットとしては、
- 販売価格の融通が利かない可能性がある
- 社内でルール化された販売先しか見つけない
不動産売却を依頼する大手不動産会社はどう見つけるか
見つけるというよりか大手の何社かの中から決めればいいかと思います。インターネットでも見つけられますが、おおどころを掴むなら下記でしょうか。
不動産売却を大手不動産会社に依頼した結果は？
一社から早速査定結果が届きました。
利回り別に、６つの金額が出てきました。
- 7%,7.5% ：売出推奨価格帯
- 8%, 8.5% ：査定価格帯
- 9.0%, 9.5%：早期成約価格帯
売出推奨価格帯で売れればいいですが、正直査定価格帯であればかなりのキャッシュアウトが必要です。
不動産売却の今後の方針
まずは一社から査定結果が届きましたが、他に何社か依頼をしたので結果を待ちたいと思っています。担当者のコメントで価格の根拠なども記載があったり、問い合わせたりしているので、実勢価格をもう少し掴んで次の手を考えたいと思います。
さて、明日から年末年始の休暇に入る不動産会社が殆どなので、他の会社から結果が来るのは年明けになりそうです。
皆様ももう少しで年末年始の休暇に突入でしょうか。
どうぞお身体にお気をつけて、良い年越しを！
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
🐕：みんな風邪とか引いてない？僕は元気だよ！最近の僕の成長を見つけてね！
世界で一番美しい都市に来ています
こんにちは。豆柴大家です。
実はオーストラリアのパースに来ています。
パースは世界で一番美しい都市と言われていますが、滞在初日からキレイな景色に感動してしまったので、ビル街が立ち並ぶ「エリザベスキー」というウォーターフロントの様子をお伝えします。
また、移住先に適しているかという観点でも見ていきたいと思います！
＜目次＞
オーストラリアのパースの概要
オーストラリアのパースはどんな場所？
世界で一番美しいと言われるパースはオーストラリア西部の観光都市。街や公園の美しさもですが、近隣には大自然がそのまま残っているロットネス島や、ピナクルズやウェーブロックといった珍しい景色を楽しめます。
今年（2019年）9月から、日本からの直行便の運航が始まったということで、日本からの観光客も増加している注目の都市です。
HSBCの駐在員意識調査で６位のオーストラリアの魅力は？
さて、昨日の記事で紹介したHSBCの駐在員意識調査（↓過去記事参照）ですが、その中でオーストラリアは駐在先/外国人の移住先として堂々の「６位」でした！
中項目だった「生活」では4位、「子育て」では８位となっていました。生活の中でも、身体的・精神的な健康では2位、生活の質では3位となっていました。
HSBCの駐在員調査では、下記のようなまとめが記載されていました。
- 温かい気温とワークライフバランスの向上から、健康の質が上がる
- フレンドリーな国民性と多様な文化の融合から受け入れやすさ、適合のしやすさを感じる
- 物価はやや高めだが、食事のバラエティ（特にメルボルン）については各国様々な料理が楽しめる
- 余暇の時間が他の国よりも多いと感じるが、飽きさせない観光スポットの多さも移住者を魅了する
※出典（参考ページ）：
HSBCの駐在員意識調査で６位のオーストラリアの欠点は？
中項目の「仕事」では総合は12位となっているが、年収では33カ国中32位、キャリアにおける成長では25位と、最下位クラスの調査結果となっています。
他の国よりも仕事と人生をバランスさせるため、キャリアの面でいうと地政学的にも国民性でもやや競争力が落ちるようです。最低賃金は日本と比べると、首都のキャンベラでは清掃員が時給18ドル～やアルバイト（カフェ店員や肉屋）でも20ドル～等、高いようだが、家賃や食事の物価が高いためオフセットされてしまうようです。
パースのおしゃれなウォーターフロント「エリザベスキー」の見所
世界の有力が企業が経ち並ぶビル街の前にはパースのおしゃれなウォーターフロント「エリザベスキー」があります。建物もとてもおしゃれで、一日の時間によって見た目が変わるエリザベスキーはパースに来たら、必ず訪れた方がいい観光スポットです。
エリザベスキー見所①：世界のプロフェッショナルファーム
なんといってもエリザベスキーの見所は世界のプロフェッショナルファームが立ち並んでいるところでしょうか。
面白いのは、Rio TintoやBHP Billiton等の資源系の会社がドドン！と一等地に大きく立ち並んでいるところ。やっぱり資源国ならではの配置と思えます。
知っている企業を探しながら、ウォーターフロントを楽しんでみてはいかがでしょうか。
エリザベスキー見所②：「夕焼け」と海のコントラスト
パースの夏では17時～18時くらいから夕焼けに空一面が染まり、雲がピンクや赤になるのがとてもきれいです。
おしゃれな形の橋もあり、沢山の方が写真を撮っていました！
エリザベスキー見所③：The Island Brew Houseでウォーターフロントを眺めながらビール
ウォーターフロントの橋を越えたあたりにある「The Island Brew House」。
店内は広く、自分で醸造しているお手製のビール（下の写真の左上に少し見えますね）が売りのカフェダイニングです。外の席も併設されていて、とってもオシャレな場所で素敵なごはんが食べれます。
外にある卓球台も使用してもよく、家族連れが本気で遊んでいました。色々な年齢層の方がゆっくりくつろいでましたよ！
エリザベスキー見所④：水遊びやアスレチック（子供用）
エリザベスキーには子供の遊び場として、水遊びができる場所（写真下）とアスレチックができる場所の２つがあります。写真はかなりイケイケな感じですが、後ろの方にあるライトアップされている場所から水がランダムに出てきて、子供たちが水着で遊んでいました。アスレチックの方も子供で沢山になっていて、家族連れがゆっくりしていました！
世界で一番美しい都市「パース」の印象
まだ何日かしか経っていませんが、「パース」はとてもきれいです。
実はオーストラリアの都市は他に4か所ほど行ったことがありますが、おしゃれな印象はありませんでした。どちらかと言うと、自然メイン。Tシャツにビーチサンダルをみんな着てゆったりしてるイメージでした。
でも今回パースの街並みやエリザベスキーを歩くと、どこも綺麗に整備されていて、なおかつとってもオシャレでドキドキしています。街並みもどちらかというとヨーロッパみたいで、歩いていて楽しい！シンガポールから来ているので余計だと思いますが、道路も広々としていて、石で作った荘厳な建物も多く、とても清潔でキレイです。
また、新しい発見があったらパースの話は書きます。
皆さん良い一日を！
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HSBCの駐在員意識調査から考える、日本の住みづらさと海外の移住先
こんにちは！豆柴大家です。
皆様メリークリスマス！サンタさんに願いは伝えましたか？
願いと言えば、私は海外に住んでみたい！という願いがあります。
なんで海外に住んでみたいか？
積極的な理由としては、若いうちに違うフィールドでチャレンジしてみたいということと、仕事も人生どちらも海外の方が楽しめそうということ。
消極的な理由としては、これから人口減少によってより窮屈になってくる日本の労働市場や税金の引き上げ等を避けたいという気持ちがあります。
それでも最近シンガポールに短期で住んでみて、
「やっぱり日本はいいな(*'ω'*)」
なんて感じていたところに、
HSBCが出している驚きのレポートを見つけました。
こちらのレポート、日本人として結構ショックな内容なので、日本大好き！否定的意見は受け入れられない！という方は見ない方がいいかもしれません。
＜目次＞
HSBCの駐在員の意識調査とは？
イギリスのメガバンクのHSBCが自国から離れて暮らす駐在員を対象に、住みやすさを①生活、②仕事、③子育ての３つの分野から意識調査をした結果を公表しているもの。
HSBCの１８歳以上の１８，０００人以上を対象に自国から離れて住む駐在員に住みやすさの調査をしている。
↓ウェブページの結果はこちら
https://www.expatexplorer.hsbc.com/survey/
↓Youtubeはこちら
https://www.youtube.com/watch?v=yppvXJwLMlI
意識調査のカテゴリ「生活」「仕事」「子育て」の調査結果のポイントとは？
意識調査で評価している内容は「生活」「仕事」「子育て」で下記のようなポイント。それぞれの小項目について、調査結果を表現しています。
①生活
生活の質、身体・精神的健康、文化・社会的な受け入れ態勢、政治の安定、駐在してから落ち着くまでの簡単さ
②仕事
収入、経済的な安定性、キャリアの成長、ワークライフバランス
③子育て
友達の作りやすさ、教育、学校教育
HSBCの駐在員の意識調査結果
移住先の総合ランキングの上位５か国は？
総合ランキングは①生活、②仕事、③子育ての総合のランキングを加味した結果となっています。
移住先の総合ランキングで日本は３３か国３２位と最下位
日本は総合ランキングで３３カ国中３２位と最下位のクラスに位置しています。
各賞項目の結果では、仕事における「収入」と「ワークライフバランス」及び、子育てにおける「教育」で最下位となっています。
日本の住みづらさの理由は？
普段生活をしてる上で、日本における会社員の収入の低さ（先進国対比）は感じていますが、デフレの中ある程度衣食住については値段の幅が広く、値段が安くてもある程度満足できるサービスを受けれるというのが日本の良さかと思っていました。
しかし、どんどんキャリア形成をする上で年収を上げていきたい外国の駐在員から見ると、日本に来ることで収入が減ってしまうというのは魅力が半減するのは言わずもがなです。日本は「お金持ちの国」と未だに見られることが多いですが、駐在員の条件や給与水準を見て驚いて拒否するという方もいるようです（HSBCに限った話ではなく）。
ワークライフバランスについても他の欧米諸国と比較し、仕事が優先されるということを感じることが多いのでしょう。外資ならば成果主義で日系企業よりも、個々人の裁量に任せることがあると思いますが、それでも上司よりも先に帰ると驚かれた、はっきり「ダメ」とは否定されないが、前提のルールがあってうまくなじめないと言った声をよく聞きます。
移住先選びに大切なこと
HSBCのレポートでは３５歳よりも若い年齢で海外移住をした場合は、自分への自信がつき、キャリアの幅が広がり早く昇進できる傾向があると記載されていました。
ただ、移住する際にはキャリア以外にも生活の質や異文化の受け入れの寛容さ、家族持ちであれば子育てのしやすさ等色々な面を考慮して決めるのがいいということでしょう。
どこの国で働いても、完璧な国というのはないと思います。それでも自分の国で働いていると、嫌なものが目について、違う国で働く事の期待感が増してしまうことがあります。いい面ばかりに焦点をあてるだけでなく、色んな角度から移住先の国を調べることで、いざ移住した時に「こんなはずじゃなかった！」とアンマッチな状態を減らせる気がします。
それでは本日もいい一日になりますように！
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🐕：僕はね～、豆柴大家のワークライフバランスを充実させて！ってお願いしたよ～
不動産の大規模修繕の具体例と料金は？
こんにちは。豆柴大家です。
本日はクリスマスイブですが、クリスマスとは全然関係ない話題です。
不動産を持っているといつかはやってくる大規模修繕。以前も話しましたが、どの程度資金を用意しないといけないか試算しています。前に取った見積もりや調べた内容を元に大規模修繕の内容（建物中心）をご紹介します。
不動産の大規模修繕とは
通常アパート・マンションのメンテナンス工事として行われる小規模なものとは違い、
大規模修繕とは10年～20年のスパンで定期的な計画を立てて行われる工事のことを言います。
以前こちら↓の過去記事でも紹介しているのでご参考まで。
不動産の大規模修繕の具体例と料金
①仮説工事
②以降の本工事の準備に必要な工事。
内容としては、足場の仮設や飛散防止用の養生のメッシュシートを張り巡らせたり、資材を物件までに運搬する事。
費用としては足場を組むのに一番かかる。単価はm²あたり800円～1000円程度。建物の周りに足場を組む場合は、必要な足場の範囲も広いため建物の大きさにもよるが100万円を軽く超える事も。私が以前とった見積もりでは830円/m²で計算されていました。
②下地工事
建物のタイルの劣化を確認し、張替や塗装の調査を行う工事。
タイルの浮きやクラックがないかを調査し、必要に応じて建物の類似のタイルを張り替えます。また浮きがないタイルいおいても、クラックの状態を確認し、クラックの大きさ（0.3mm以上か以下で確認するようです）に応じて補修を行います。タイルの劣化損傷が激しいと、タイルが落下してしまう恐れがあるのでそれらを防ぐ工事となります。
また、10年、20年経つと外壁は汚れてくるため薬品や高圧ジェットを使いタイルの洗浄を行います。
費用としてはタイルの張替が一枚あたり700円～1000円程度であり、劣化具合により何百枚も替える必要があるため、数十万円程度かかります。以前見積もりを取った際は建物面積の0.5%で計算されていたので、参考迄。また、タイルの洗浄もm²あたり900円程度かかるため建物の大きさにはよりますが、こちらも数十万円程度かかります。
③塗装工事
塗装工事はまず塗装部分以外にビニールで養生し、その後外壁の下塗り、中塗り、上塗り（上塗りは2回で見積もりされていました）を実施する工事。
下塗りはm²あたり500円程度ですが、中塗りと上塗りは1400円～1600円程度かかるため、こちらは何百万円単位で費用がかかります。
④シーリング工事
ご存知かもしれませんが、シーリング工事は外壁のボードとボードの隙間をシーリングで埋める工事の事。
単価がm単位で900円～1200円単位で掛かりますので、シーリングの範囲によりますが、数十万円はかかります。
⑤階段通路床工事
階段の防水加工、階段や踊り場の床のシートを剥がし、下地処理をした上で通路の床や階段を補修する工事。
共有部の通路や階段に使う仕様によりけりだが、通路側はm²あたり6000円単位で、階段等は一段9000円程度。こちらは範囲も広いので、百万円単位で費用がかかります。
⑥屋上とバルコニー防水工事
防水加工を施すのは屋上とバルコニー。まずは高圧ジェットで水洗いをして、下地補修をしたのちに、ウレタン主剤やトップコートを用いて防水を実施する工事。
ウレタン主剤がm²あたり1900円～2700円程度、トップコートが2000円程度するため、こちらも屋上やバルコニーの広さによりますが、百万円単位で費用がかかります。
不動産の大規模修繕の編集後記
こうしてみると、建物だけでも何百万円～数千万円程度の資金が必要になってきます。
不動産投資を今後始める方、今物件を探している方は、是非修繕履歴をもらって今後の修繕が発生する期間と見積もりを確認してください。不動産投資家は新築よりも中古を選ぶ傾向がありますが、購入の際には間の前のキャッシュだけではなく、今後のキャッシュアウトも含めたうえで購入の判断をした方がいいです。
それでは本日もいい一日を！メリークリスマス。
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
🐕：もう少しで年の瀬だね！本当に時間が経つのってあっという間だ。
