不動産の大規模修繕の具体例と料金は？
こんにちは。豆柴大家です。
本日はクリスマスイブですが、クリスマスとは全然関係ない話題です。
不動産を持っているといつかはやってくる大規模修繕。以前も話しましたが、どの程度資金を用意しないといけないか試算しています。前に取った見積もりや調べた内容を元に大規模修繕の内容（建物中心）をご紹介します。
不動産の大規模修繕とは
通常アパート・マンションのメンテナンス工事として行われる小規模なものとは違い、
大規模修繕とは10年～20年のスパンで定期的な計画を立てて行われる工事のことを言います。
以前こちら↓の過去記事でも紹介しているのでご参考まで。
不動産の大規模修繕の具体例と料金
①仮説工事
②以降の本工事の準備に必要な工事。
内容としては、足場の仮設や飛散防止用の養生のメッシュシートを張り巡らせたり、資材を物件までに運搬する事。
費用としては足場を組むのに一番かかる。単価はm²あたり800円～1000円程度。建物の周りに足場を組む場合は、必要な足場の範囲も広いため建物の大きさにもよるが100万円を軽く超える事も。私が以前とった見積もりでは830円/m²で計算されていました。
②下地工事
建物のタイルの劣化を確認し、張替や塗装の調査を行う工事。
タイルの浮きやクラックがないかを調査し、必要に応じて建物の類似のタイルを張り替えます。また浮きがないタイルいおいても、クラックの状態を確認し、クラックの大きさ（0.3mm以上か以下で確認するようです）に応じて補修を行います。タイルの劣化損傷が激しいと、タイルが落下してしまう恐れがあるのでそれらを防ぐ工事となります。
また、10年、20年経つと外壁は汚れてくるため薬品や高圧ジェットを使いタイルの洗浄を行います。
費用としてはタイルの張替が一枚あたり700円～1000円程度であり、劣化具合により何百枚も替える必要があるため、数十万円程度かかります。以前見積もりを取った際は建物面積の0.5%で計算されていたので、参考迄。また、タイルの洗浄もm²あたり900円程度かかるため建物の大きさにはよりますが、こちらも数十万円程度かかります。
③塗装工事
塗装工事はまず塗装部分以外にビニールで養生し、その後外壁の下塗り、中塗り、上塗り（上塗りは2回で見積もりされていました）を実施する工事。
下塗りはm²あたり500円程度ですが、中塗りと上塗りは1400円～1600円程度かかるため、こちらは何百万円単位で費用がかかります。
④シーリング工事
ご存知かもしれませんが、シーリング工事は外壁のボードとボードの隙間をシーリングで埋める工事の事。
単価がm単位で900円～1200円単位で掛かりますので、シーリングの範囲によりますが、数十万円はかかります。
⑤階段通路床工事
階段の防水加工、階段や踊り場の床のシートを剥がし、下地処理をした上で通路の床や階段を補修する工事。
共有部の通路や階段に使う仕様によりけりだが、通路側はm²あたり6000円単位で、階段等は一段9000円程度。こちらは範囲も広いので、百万円単位で費用がかかります。
⑥屋上とバルコニー防水工事
防水加工を施すのは屋上とバルコニー。まずは高圧ジェットで水洗いをして、下地補修をしたのちに、ウレタン主剤やトップコートを用いて防水を実施する工事。
ウレタン主剤がm²あたり1900円～2700円程度、トップコートが2000円程度するため、こちらも屋上やバルコニーの広さによりますが、百万円単位で費用がかかります。
不動産の大規模修繕の編集後記
こうしてみると、建物だけでも何百万円～数千万円程度の資金が必要になってきます。
不動産投資を今後始める方、今物件を探している方は、是非修繕履歴をもらって今後の修繕が発生する期間と見積もりを確認してください。不動産投資家は新築よりも中古を選ぶ傾向がありますが、購入の際には間の前のキャッシュだけではなく、今後のキャッシュアウトも含めたうえで購入の判断をした方がいいです。
それでは本日もいい一日を！メリークリスマス。
↓豆柴大家のLine@です。セミナー等の情報を配信しています。
🐕：もう少しで年の瀬だね！本当に時間が経つのってあっという間だ。
