瑕疵担保責任はいつまで有効か？突然発覚した建物の修繕は販売元に請求できる可能性があります。

こんにちは。豆柴大家です。

皆様、春も近づいてきましたが如何お過ごしですか？

不動産を所有していると、突然建物や設備に不具合が発見されることありますよね。例えば購入前には発見できなかった雨漏り、シロアリ、施工不良等です。それらの隠れた「不具合」は瑕疵担保という形で販売元に請求できる可能性があります。

不動産の修理工事は馬鹿になりませんから、建物・設備の不具合が発見されたら、まずは瑕疵担保責任の対象期間内か確認してみましょう！

＜目次＞

不動産の瑕疵担保責任とは

不動産の瑕疵担保責任とは何か

まず「瑕疵」とは販売の目的物に「欠陥」があることを指します。不動産で言えばは販売時に販売元も知りえなかった「隠れた欠陥」についても瑕疵担保の対象に入ります。

従い、購入後であっても購入した土地・建物・設備について何等かの不具合が生じた場合には瑕疵担保責任の対象かどうかを確認すると、販売元に損害金を負担してもらえる可能性があります。

不動産の瑕疵担保責任のオーナー側の効力とは？

不動産で瑕疵担保責任の範囲の事象が発見された場合、民法上は下記のような効力があります。

①損害が生じている場合、買主は売主（販売元の不動産業者）に損害金を請求できる

②損害によって契約目的を達成でいない場合、契約を解除できる

不動産の瑕疵担保責任の期間とは？

ただし、瑕疵担保責任は保証の「期間」が定められています。売主にとっても一生「欠陥」を保証すると言ったら、いつまでも損害賠償される訳ですらから、買主にも売主にも適切な範囲内に保証期間は定められています。

購入して突然修繕が発生した場合は、まず瑕疵担保責任の有効期間内かを確認しましょう！

不動産売買においては瑕疵担保責任の期間が明記されている場合と、明記されていない場合はあります。そのため、まずは契約書内に記載があるかを確認しましょう。その探し方は下記で見ていきます。

不動産の瑕疵担保責任が契約書に記載されている場合の有効期間

契約書のどこに記載されているか

通常、売買契約書あるいは重要事項説明書の「特約事項」に記載されています。

売買契約書の中に記載されている場合は、「瑕疵担保責任」という条項があると思いますので、それを探してみてください。

瑕疵担保責任はどのような文言か

本業が弁護士や法律に関わる事ではない限り、どんな文言で書かれているのか疑問に思う方もいらっしゃると思います。そこで、今回は豆柴大家の一つの物件で記載されている文言を紹介します。

↓豆柴大家の瑕疵担保責任の条項

（瑕疵担保責任）

1. 買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。

2. 契約の解除をした場合にでも、買主は売主に対して、買主は売主に損害賠償請求ができる。

3.建物について、付帯設備を除き、買主は売主に対して、本条項の１の損害賠償に加え、補修の請求をすることができる。

4. 本条による解除又は請求は、本物件の引き渡し後２年を経過したときはできないものとする。

豆柴大家の契約書では、瑕疵担保責任の期間は２年となっていました。

不動産の瑕疵担保責任が契約書に記載されていない場合の有効期間

不動産の契約書を確認したけど記載がなかった！という方もいらっしゃるかもしれません。私もある物件の契約書では記載が見つからなかったです。

それでも大丈夫です！日本の民法では企業に対して一般消費者（個人）が不利益を公務ならないような法整備がされています。

不動産の宅建業法では、不動産会社が販売元の場合、物件の引き渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけない決まりとなっています。

そのため、契約書内に瑕疵担保の期間について特に記載がない場合は、引き渡しから２年が瑕疵担保責任の保証期間となります。

法律上２年と定めているものの先に契約書を確認しましょうと言ったのは、契約書の中では瑕疵担保責任の期間が２年より長く設定されている可能性もあるからです。 

＜参考＞

売り主が宅地建物取引業者の場合の規制について | 公益社団法人 全日本不動産協会

Ｔマガジン

瑕疵担保の範囲内の場合どのような行動が取れるか

売主が瑕疵を認める場合の損害の請求方法

まずは売主に相談してみましょう。契約書のどの条項に該当するのか文言を読み上げられる形で準備するのがいいでしょう。そうでない場合は、上記のような協会のルールを見せられるようにして交渉してみましょう。

売主側が損害を認めるとなった時は、損害を金額に落とし込んで請求する必要がありますので、ロジックの通った金額にすることが大事です。例えば既に隠れた瑕疵に対して、工事会社に見積もりを取っている場合は、その見積書を取って話すのがスムーズでしょう。

売主が瑕疵を認めない場合の損害の請求方法

上記を実施しても、売主が瑕疵担保責任の言い逃れをする場合は、東京都に相談してみましょう。

相談の仕方としては

「ｘｘの不動産会社からｘｘ年ｘｘ月に物件の購入をして引き渡しを受けたが、ｘｘ年ｘｘ月にｘｘのような事象が発覚して瑕疵担保責任の範囲だと考えている。ｘｘ不動産会社にその旨相談したが、折り合ってくれないため相談したい」

このように電話で話すと、窓口に相談しに来るよう言ってもらえるとおもうので、契約書や損害の詳細を話せる書類を持って相談しにいきましょう。彼らは不動産業者が不動産業を営む上での免許を与えているますので、宅建業法違反が見つかれば、免許をはく奪できるような権威を持っています。宅建業違反に該当する可能性がある場合は、都から不動産会社に調査が入り、圧力をかける事が出来ますので、売主側が取り合わない場合は相談してみてください。

＜連絡先＞

東京都都市整備局住宅政策推進部・不動産業課
電話：03-5320-4958【賃貸住宅に関する相談】
03-5320-5071【不動産取引のうち、宅建業法の規制対象となる内容についての相談】

不動産の瑕疵担保責任のまとめ

本日は不動産の瑕疵担保責任について記載しました。不動産は購入してから期間があって、ある日突然「不具合」が発見されることがあります。私もそのような経験をしており、もしかしかしたら賠償請求あるいは契約解除できるかもしれない！と思いましたが、私の場合は残念ながら対象の期間外でした。。

不動産の修繕にかかる代金が高いので、まずは瑕疵担保責任の対象期間内かを契約書内で探してみて期間内であれば、売主側と相談して工事金の負担を請求しましょう！

それでは本日も元気で！みんなで豊かになりましょう！ 

 
 ↓豆柴大家のLine@です。質問等受けつけています。またセミナー等の情報を配信しています。 

 

🐕：みんな久しぶり。僕成長したでしょ（特に耳の部分！）？契約書ってきちんと読むと色々書いてあるから読んでみるといいよ！